[경제적자유] 꼬마빌딩 VS 구분상가

꼬마빌딩(건물) VS 구분상가에 대해 말씀드리겠습니다.

꼬마빌딩은 우리가 흔히 볼 수 있는 건물들 중에서 그 규모가 작은 사이즈를 지칭할 때 사용하는 용어이며

정식 명칭은 아닙니다. 구분상가는 아파트 단지 상가처럼 101호, 102호, 103호 구분되어 있는 것을 말합니다.

이제 비교를 한번 해보겠습니다.

 

1. 투자금

빌딩은 건물 전체를 소유, 구분상가는 층, 호실별로 구분 등기가 가능한 상가를 소유합니다.

상대적으로 빌딩보다 구분상가가 적은 투자금으로 접근 가능합니다. 물론 입지에 따라 소액 꼬마빌딩보다 더 비싼 구분상가도 존재하지만 통상적을 구분상가 매매금액이 저렴한 편입니다.

 

2. 임대수익률

건물에 비해 구분상가 수익률이 더 높습니다.

건물은 임대료가 낮은 지하층부터 전체 임대료가 포함되서 계산되기 때문에 호실 하나씩 소유하고 있는 구분상가 임대수익률이 투자금 대비 더 높게 나타납니다.

 

3. 공실리스크

공실리스크는 구분상가가 더 큽니다.

만약 빌딩에 총 5명 임차인이 있다고 가정합니다. 그 중에서 1명 임차인이 계약이 만료되어 공실되면 공실률 20%, 구분상가는 임차인이 1명인 상황에서 1명의 임차인이 나가면 공실률 100% 입니다.

대신 구분상가는 임차인이 상대적으로 적어 관리가 편하며, 우량 임차 업종 장기간 입주하면 공실률 리스크가 줄어듭니다. 보통 빌딩은 공실률 인정하고 미래가치를 보고 투자하는 상품입니다.

 

4. 관리

건물보다 구분상가가 관리가 편합니다. 건물은 공용부분 관리도 필요하고 관리실이 있는 빌딩이면 인건비도 비출해야 합니다. 그 외 승강기, 소방안전, 옥상방수 등 유지관리가 필요합니다.

건물마다 차이가 있지만 보통 구분상가에 비해 신경쓸 일이 많다.

임차인 부분도 구분상가 보다 빌딩이 더 많은 임차인을 관리하게될 가능성이 높아 관리면에서도 구분상가 편합니다.

 

5. 시세차익

시세차익은 건물이 큽니다.

부동산 가격이 상승한다는 것은 부동산이 갖고 있는 땅값이 상승한다는 뜻입니다. 내가 갖고 있는 부동산이 더 많은 토지면적을 갖고 있어야 돈이 됩니다. 재개발 투자시 대지지분 개념과 같은 맥락이죠. 

 

빌딩은 건축물 + 대지까지 소유한다면 구분상가는 해당 상가 전체 토지의 일부만 소유하고, 대지지분이 적어 시세차익은 힘듭니다. 건물도 건축물 값이 아니라 땅 값으로 시세차익을 본다고 생각하시면 됩니다.

 

건물은 오래되면 신축, 증축, 리모델링을 통해 가치를 변화시킬 수 있고 또는 이런 것을 원하는 매수자에게 매도를 할 있습니다. 구분상가는 그 상가건물 내 다른 소유자들과 의견이 일치해야 이런 것들을 진행할 수 있고 단독으로는 불가능합니다. 따라서 시세차익이 목표라면 구분상가보다는 건물이 유리합니다.

 

6. 결론

투자 목적에 따라 적합한 투자처는 달라지기 때문에 투자처를 찾기 전 내 상황과 목적을 정확하게 할 필요가 있습니다. 시세차익 + 임대수익 모두 누리고 싶으면 꼬마빌딩, 분산투자 개념과 비교적 적은 금액으로 임대수익을 원하시면 구분상가라고 말할 수 있습니다.

 

그러나 무엇보다 중요한 것은 투자보다 공부가 먼저입니다. 돈이 많다고 모두 자산을 증식시킬 수 있는 것은 아닙니다. 자금이 부족해도 공부된 사람은 제대로 된 투자를 통해 자산을 증식시킬 수 있습니다.

모두 현명한 투자자가 되시기 바랍니다. 

꼬마빌딩 VS 구분상가 비교 끝까지 읽어주셔서 감사드립니다.

 

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